Serviceflats: een slimme investering?
Een serviceflat kan je nog het beste omschrijven als een perfecte middenweg tussen je eigen huis en een rusthuis. Je kan er nog steeds zelfstandig wonen maar wel met een aangepaste structuur. Denk bijvoorbeeld aan maaltijden die voor je worden bereid, weinig of geen trappen, aangepaste domotica, in-house zorgverlening, activiteiten in de gemeenschappelijke ruimten en nog veel meer. Een ideale oplossing om de vergrijzende babyboomers een woonst op maat te bieden, niet? En dus een slimme investering?
Er valt inderdaad wat voor te zeggen om in een serviceflat te investeren, maar toch zijn er een paar belangrijke nadelen waar je je terdege bewust van moet zijn vooraleer tot de aankoop ervan over te gaan.
Recht zonder eigendom
'Aankoop' is eigenlijk niet het juiste woord, mits de meest gebruikelijke vorm om in een serviceflat te investeren het zgn. 'recht zonder eigendom kopen' is. Dit houdt in dat je een deel in een serviceflatcomplex kan kopen, maar dat je niet de eigenaar van een specifieke kamer wordt.
Als een serviceflat bijvoorbeeld 65 kamers heeft, 'koop' je geen kamer, maar heb je recht op 1/65e van het complex. Je krijgt dus een zgn. 'financieel recht': je investeert een bepaalde som voor een bepaalde periode - in dit geval meestal 30 jaar - en aan het einde van die periode krijg je het nominale bedrag - dat is het bedrag dat je initieel investeerde - integraal terug uitbetaald. Ondertussen kan je een van de kamers zelf huren of verhuren.
Waarom wel?
Een hele generatie 'babyboomers', die kort na de Tweede Wereldoorlog geboren werd, gaat de komende jaren met pensioen en wil nog volop van het leven genieten. Een aantrekkelijke flat met service en zorgverlening kan aan hun - hoge - verwachtingen tegemoet komen.
Omdat je geen eigendomsrecht hebt, spaar je de registratiekosten uit - in Vlaanderen toch nog steeds 10 procent, in Wallonië en Brussel zelfs 12,5 procent. En mits er ook geen overdracht van eigendom is, betaal je evenmin kosten voor een notaris.
Als je zou overlijden, erven je partner en/of kinderen jouw financiële recht. Zij krijgen dus aan het einde van de afgesproken periode de volledige som terug die jij initieel hebt geïnvesteerd.
Waarom niet?
Jammer genoeg is het woonrecht dat jij had, niet overdraagbaar. Je kinderen kunnen dus op geen enkele manier in jouw flat gaan wonen na je overlijden. Ook je partner kan op dit probleem stuiten als je hem/haar niet van meet af aan mee in het contract hebt opgenomen.
Dat woonrecht is sowieso een heikel punt in deze investering. Omdat je geen eigenaar bent maar meer een soort aandeel koopt in een project, heb je geen woonrecht in de klassieke zin van het woord. Dat betekent dat je niet zomaar een kamer kan opeisen om in te gaan wonen wanneer het jou uitkomt en dat je dus je beurt moet afwachten tot een van de andere bewoners zijn/haar flat verlaat.
Ook niet onbelangrijk, is dat het om een tamelijk stevige investering gaat. Een serviceflatcomplex dient immers aan veel strengere reglementeringen te voldoen dan een klassiek appartementcomplex. Bovendien is de doelgroep van babyboomers 'verwend' en hebben ze heel wat hogere verwachtingen dan de vorige generaties. Dat is ook logisch: babyboomers zijn immers gewend in comfortabele en grote woningen te wonen en zijn niet echt bereid afstand te doen van het comfort en de ruimte die ze gewend zijn. Het gevolg is dat je al snel 150 à 200.000 euro moet neertellen voor een financieel recht in een serviceflatcomplex.
Daarnaast moet je ook nog rekening houden met de belangrijkste troef die een serviceflat te bieden heeft, nl. de uitgebreide zorg- en dienstverlening. Een cruciaal element om de flats aan een mooie prijs verhuurd te krijgen, maar ook een zware kost voor onderhoud en personeel die je moet meerekenen in jouw budget.
Het grootste nadeel, echter, is dat je volledig afhankelijk bent van de exploitant van het complex. Het hele project - en dus jouw investering - staat of valt met de exploitant ervan. Wat als de uitbater bijvoorbeeld het peil van de dienstverlening niet in stand houdt de komende dertig jaar? Of - nog erger - wat als de exploitant op dat moment niet meer solvabel is?
Ook Philippe Janssens, afgevaardigd bestuurder van het vastgoedbureau Stadim, waarschuwt hiervoor en stelt zich meteen de vraag of investeren in een serviceflat wel zo rendabel is als belegging*:
Stel dat een flat 150.000 euro kost en u van de uitbater de belofte krijgt dat u na 27 jaar die 150.000 euro terugkrijgt. Ondertussen krijgt u door de huurinkomsten bijvoorbeeld 4 procent per jaar, een bedrag dat in het beste geval meestijgt met de levensduurte. Als u echter 52.000 euro bij de bank plaatst tegen 4 procent, dan hebt u na 27 jaar ook 150.000 euro terug. Als u investeert in een serviceflat zonder eigendom, vertrouwt u dus 98.000 euro extra toe aan een vennootschap waarvan u hoopt dat die binnen drie decennia nog solvabel zal zijn, in ruil voor een woonrecht. Maar zal deze vennootschap uw investering binnen 27 jaar nog kunnen terugbetalen?
Zeker de moeite waard om even bij stil te staan...
* Bron: www.plusmagazine.knack.be
© Beeld: Agelo DeSantis